בורר מלווה בפרויקט התחדשות עירונית: איך זה עובד בפועל

בניין בן ארבעים ושתיים דירות נכנס לפינוי-בינוי. שנה וחצי אחרי החתימה, בעל דירה בקומת הקרקע טוען שהמחסן שהובטח לו נעלם מהתוכנית המעודכנת. שכנתו מקומה שלישית טוענת שדמי השכירות שמשולמים לה נמוכים ממה שסוכם. הקבלן המבצע מודיע ליזם שהוא עוצר יציקה עד שתוכרע שאלת חריג. שלוש מחלוקות קטנות, כל אחת בפני עצמה לא דרמטית, וביחד הן מספיקות כדי לעצור אתר בנייה שלם.

הדרך הרגילה לטפל בהן היא לפתוח הליך על כל אחת בנפרד, אחרי שכבר נגרם הנזק. הדרך השנייה היא למנות מראש אדם אחד שיישאר עם הפרויקט מתחילתו ועד סופו, יכיר את ההסכמים לפני שיש סכסוך, ויכריע במחלוקות תוך כדי תנועה. זה הרעיון שמאחורי הבורר המלווה.

מה בדיוק התפקיד

בורר מלווה אינו סוג משפטי נפרד. אין בחוק הבוררות קטגוריה כזו, ולא אותרה מערכת כללים מוסדית ישראלית שמסדירה את התפקיד באופן ייעודי. לכן גם אין לצטט כאן מספרי כללים או תעריפים ייחודיים. מדובר בפרקטיקה חוזית: הצדדים מנסחים הסכם בוררות רגיל, ומעצבים אותו כך שהבורר יפעל באופן מתמשך ולא בהליך אחד סגור.

ההבדל המעשי מתחיל כבר במועד המינוי. בורר נקודתי נכנס לתמונה כשהסכסוך כבר בשל, כשהעמדות התקבעו וכשלכל צד יש כבר גרסה מלוטשת. בורר מלווה מתמנה כשהיחסים עוד תקינים, ולכן הוא נבחר בהסכמה אמיתית ולא כפשרה בין שני צדדים כועסים. הוא קורא את הסכם הדיירים, את הסכם הביצוע ואת המפרט בשלב שבו אף אחד לא מנסה לשכנע אותו בכלום.

ההבדל השני הוא בקצב. פרט (יז) לתוספת הראשונה מסמיך את הבורר לתת פסק הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, ביצוע בעין וכן פסק ביניים. בבוררות רגילה פסק ביניים הוא כלי חריג. אצל בורר מלווה זה כלי העבודה המרכזי: הכרעה מחייבת בשאלה אחת, שמאפשרת להמשיך, בלי לסגור את התיק כולו.

למה פרויקט רב-שנתי צריך את זה

בעסקה מסחרית רגילה, מי שמעכב פוגע בעיקר בעצמו. בפרויקט התחדשות עירונית העיכוב פוגע בעשרות משפחות שאינן צד למחלוקת. משפחה שיושבת בשכירות זמנית וממתינה לדירה אינה יכולה להרשות לעצמה שהמחלוקת של השכן על מטר וחצי תיפתר בעוד שנתיים. הרחבה על מפת הסכסוכים בענף במאמר על בוררות בהתחדשות עירונית.

נוסף על כך, פרויקט כזה מייצר מחלוקות שחוזרות על עצמן. שאלת שיוך החניות תעלה מול שמונה בעלי דירות שונים. שאלת סטיית הביצוע מהמפרט תעלה בקומות שונות. כשכל מחלוקת מגיעה למכריע אחר, מתקבלות תשובות שונות לאותה שאלה עצמה, ואז נוצר סכסוך חדש: למה הוא קיבל ואני לא. בורר אחד שמלווה את הפרויקט יוצר אמת מידה אחידה.

יש גם היבט כלכלי פשוט. עצירה של אתר בנייה בגלל מחלוקת אחת עולה ליזם, לקבלן ולדיירים בו-זמנית. הכרעה שמגיעה בתוך שבועיים, גם אם היא לא מושלמת, זולה מהכרעה מדויקת שמגיעה אחרי שנתיים של השבתה.

איך ממנים בורר מלווה

שלושה מסלולים

המסלול הראשון הוא הסכמה על שם בעת החתימה. הוא הפשוט ביותר וגם השברירי ביותר, כי אדם שנקוב בשמו עלול להיפטר, להיפסל, לעבור דירה מקצועית או פשוט לא להיות זמין בעוד ארבע שנים. המסלול השני, המומלץ, הוא הפניה למוסד בוררות ניטרלי שימנה בורר מרשימותיו לפי כלליו. המסלול השלישי הוא בית המשפט: כשאין הסכמה, נשלחת דרישה בכתב, ואם לא נענתה בתוך שבעה ימים אפשר לפנות לבית המשפט המחוזי לפי סעיף 8 לחוק. סעיף 10 מבהיר שבורר שמינה בית המשפט דינו כבורר שמינו הצדדים.

מפני שהמינוי הוא לשנים ארוכות, כדאי לקבוע בתניה מראש מה קורה כשהבורר אינו יכול להמשיך. סעיף 12 מאפשר מינוי בורר חליף, ופרט (ז) לתוספת הראשונה קובע שהבורר החדש ממשיך מהשלב שאליו הגיעה הבוררות ואינו מתחיל מבראשית. בפרויקט שנמשך חמש שנים זו הוראה שווה כסף.

חובת הגילוי, שאינה נגמרת ביום המינוי

בורר שמלווה פרויקט לאורך שנים נחשף לקשרים חדשים תוך כדי. הוא עשוי לקבל תיק אחר מאותו יזם, או ששותפו במשרד ייצג את הקבלן בעניין אחר. ברע"א 296/08 ארט-בי חברה בערבות מוגבלת (בפירוק) נ' עזבון המנוח ג'ק ליברמן ז"ל נקבע שעל הבורר לגלות כל מידע העשוי להשפיע על ההליך, לרבות קשריו שלו או של שותפיו במשרד עם הצדדים, עם באי כוחם או עם נושא הבוררות. בבורר מלווה החובה הזו היא מתמשכת מטבעה, ורצוי לכתוב זאת במפורש בשטר הבוררין.

אותה הלכה גם קובעת שלא כל הפרת גילוי מובילה להעברת הבורר מתפקידו או לביטול הפסק. סעיף 11 מונה שלוש עילות בלבד להעברה: שנתגלה כי הבורר אינו ראוי לאמון הצדדים, שהתנהגותו גורמת לעינוי דין, או שנבצר ממנו למלא את תפקידו.

שכר והתחשבנות

סעיף 31 לחוק קובע שהבורר זכאי לשכר בסכומים, בחלקים ובמועדים שהוא קובע, אלא אם נקבע אחרת בהסכם. במינוי ארוך זו נקודה שחייבים להסדיר מראש, כי אף אחד לא רוצה לנהל משא ומתן על שכר באמצע מחלוקת דחופה. פרט (יח) לתוספת הראשונה מאפשר לבורר לתת הוראות בדבר הוצאות הצדדים ושכרו, לרבות ערובה והפקדה, וברירת המחדל היא חלוקה שווה בין הצדדים.

בתעריפון המוסד הישראלי לבוררות עסקית, נכון ל-2026, השכר השעתי מדורג לפי שווי התביעה. חשוב לקרוא את הטבלה נכון: הסכומים הם לשעה מכל צד, ולא סך הכול.

התעריפים בתוספת מע"מ ומתעדכנים מעת לעת, ולכן יש לאמת אותם מול הטבלה העדכנית לפני שמסתמכים עליהם. בפרויקט שמייצר מחלוקות קטנות ותכופות, מודל של תשלום לפי שעה בלבד עלול להיות מסורבל, ובפרקטיקה נהוג לקבוע מנגנון קבוע להתחשבנות ולהגדיר מי נושא בעלות כשהמחלוקת נוגעת לבעל דירה בודד. סעיף 32 מאפשר לבית המשפט להפחית שכר מופרז שלא נקבע בהסכמה, וסעיף 33 מקנה לבורר זכות עיכבון עד לתשלום. שני אלה מלמדים למה עדיף לסגור את נושא השכר בכתב מראש.

ניסוח התניה

כאן נמצא כל ההבדל בין מנגנון שעובד לבין כותרת יפה. נקודת המוצא היא סעיף 2 לחוק, שקובע שרואים הסכם בוררות כאילו הוא כולל את הוראות התוספת הראשונה, אלא אם משתמעת כוונה אחרת. ברירות המחדל האלה נכתבו לבוררות רגילה, לא למינוי מתמשך, ולכן צריך לשנות חלק מהן במפורש. סקירה כללית של מרכיבי התניה במאמר על תניית בוררות, ופירוט ברירות המחדל במאמר על התוספת הראשונה.

• היקף הסמכות. לא רק סכסוך אחד, אלא כל מחלוקת הנובעת מההסכמים או הקשורה אליהם, לרבות פרשנות, הפרה, ביצוע וביטול, לאורך כל תקופת הפרויקט.
• תחילת התפקיד וסיומו. מתי הבורר נכנס לתפקיד ומה האירוע שמסיים אותו, למשל מסירת הדירה האחרונה או תום תקופת הבדק.
• כפיפות לדין המהותי. פרט (יד) לתוספת הראשונה קובע שהבורר אינו קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין, ופוסק לפי מיטב שפיטתו. בלי התניה מפורשת, זו בדיוק ברירת המחדל שתחול. אם חשוב לכם שהדין יחול, כתבו זאת.
• חובת הנמקה. פרט (טו1) מטיל חובת הנמקה כברירת מחדל, אך במנגנון מתמשך כדאי להבהיר שגם החלטות ביניים ינומקו, ולו בקצרה.
• לוח זמנים להכרעה. ברירת המחדל בפרט (טו) היא שלושה חודשים בתוספת הארכה של שלושה חודשים. במנגנון מלווה זה ארוך מדי, ולכן קובעים מועד קצר לכל פנייה.
• מי רשאי לפנות. האם כל בעל דירה רשאי לפנות ישירות לבורר, או רק נציגות הדיירים והיזם.
• סעד דחוף. שמירה מפורשת של הזכות לפנות לבית המשפט לעיקול, לערובה או לצו, במקביל להליך.
• תיאום בין ההסכמים. אותה תניה, עם אותו מנגנון מינוי, בהסכם הדיירים ובהסכם הביצוע.

הנקודה האחרונה חשובה במיוחד. פרויקט התחדשות עירונית בנוי מרשת הסכמים, לא מהסכם אחד. כשהתניות שונות זו מזו, אותו איחור עצמו מתברר בשני הליכים נפרדים, ובית המשפט עשוי לסרב לעכב תביעה שצורף אליה נתבע שאינו כבול להסכם הבוררות. ההיבטים האלה מפורטים במאמר על בוררות מרובת צדדים, והמקבילה בשרשרת הביצוע במאמר על בוררות בענף הבנייה.

מה בורר מלווה לא יכול לעשות

הוא אינו מכריע בענייני תכנון ובנייה מול הרשות. סעיף 3 לחוק קובע שאין תוקף להסכם בוררות בעניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים, ועניינים מנהליים הכרוכים בהפעלת שיקול דעת שלטוני נשארים מחוץ לבוררות. החלטת ועדה מקומית או תנאי בהיתר נבחנים במסלול המנהלי.

הוא גם אינו פועל במעמד צד אחד ואינו מחייב צדדים שלישיים. צו נגד בנק מלווה, נגד רשם המקרקעין או נגד מחזיק חיצוני מתבקש מבית המשפט לפי סעיף 16 לחוק, שמקנה לו את אותן סמכויות שיש לו בתובענה רגילה, ובכללן עיקול, ערובה, כינוס נכסים וצווי עשה ולא-תעשה. סעיף 16(ב) קובע שגם הבורר עצמו רשאי להגיש בקשה כזו, וסעיף 18 מבהיר שהפנייה לבית המשפט אינה מעכבת את הבוררות.

מה לעשות עכשיו

• אם אתם בשלב ניסוח ההסכמים, החליטו עכשיו אם אתם רוצים מנגנון מלווה. אחרי שהסכסוך פרץ, קשה הרבה יותר להסכים על אדם אחד.
• החליפו כל נקיבה בשם בורר במנגנון מינוי ניטרלי, והוסיפו הוראה למינוי חליף.
• קבעו במפורש כפיפות לדין המהותי אם זה מה שאתם רוצים, כי ברירת המחדל הפוכה.
• סגרו את נושא השכר וההתחשבנות בכתב לפני היום הראשון.
• ודאו שכל ההסכמים בפרויקט מפנים לאותו מנגנון, אחרת תגלו שיש לכם שני הליכים על אותה שאלה.

האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח. כל פרויקט נשען על מערך הסכמים ייחודי, ובחינת מנגנון הבוררות מחייבת קריאה של המסמכים עצמם. משרד דוניץ ושות' עוסק במקרקעין, בהתחדשות עירונית ובבוררות עסקית.