בוררות בהתחדשות עירונית: תמ"א 38 ופינוי-בינוי מהצד המעשי
בפרויקט התחדשות עירונית מחלוקת אחת עוצרת את כולם, ולכן פותחו כללי בוררות ייעודיים עם מועדים קצרים: כתב הגנה בתוך 21 יום, דיון הוכחות ראשון בתוך 21 יום וסיום ההליך בתוך 45 יום, לצד חובת הבורר לפסוק לפי הדין ולנמק. הסוגיה הרגישה היא ההסכם מול הדיירים, שהוא חוזה אחיד, ותניית בוררות שבה היזם שולט בזהות הבורר חשופה לטענת קיפוח.
פרויקט התחדשות עירונית מחבר בין גורמים שלא בחרו זה בזה. שמונים משפחות שחיות באותו בניין כבר שלושים שנה, יזם, קבלן מבצע, בנק מלווה, עורכי דין ומפקח. די בכך שדייר אחד יטען שהדירה שהובטחה לו קטנה בשישה מטרים מזו של שכנו, כדי שהעניין ייתקע.
ההבדל בין הענף הזה לענפים אחרים הוא במחיר של העיכוב. בסכסוך מסחרי רגיל מי שמעכב פוגע בעיקר בעצמו. בפרויקט התחדשות עירונית עיכוב פוגע במאות אנשים שאינם צד למחלוקת, וכל חודש נוסף מייקר את הפרויקט. משם נובעת כל הפילוסופיה של הבוררות בענף.
שלושה מעגלי סכסוך
דיירים מול יזם
זה המעגל הרועש ביותר. הנושאים חוזרים על עצמם מפרויקט לפרויקט: שטח הדירה החדשה והפער בין המפרט לבין הביצוע, מועדי הפינוי והמסירה, גובה דמי השכירות בתקופת הביניים ועיתוי תשלומם, הערבויות שהיזם התחייב להמציא ותוקפן, ואיכות הגימור. לכל אלה מצטרפת שאלה שלישית שאינה חוזית באופייה אך משפיעה על הכול: מה קורה כשהיזם משנה את התכנון בעקבות דרישת הרשות.
יזם מול קבלן מבצע
המעגל השני זהה במהותו לסכסוך בנייה קלאסי: חריגים, כמויות, איחור במסירה, ליקויים וחשבון סופי. ההבדל הוא שכאן העיכוב מגלגל אחריות כלפי הדיירים, ולכן היזם מבקש הכרעה מהירה כדי לדעת על מי לגלגל את הנזק. פירוט במאמר על בוררות בענף הבנייה.
דיירים בינם לבין עצמם
המעגל השלישי הוא הפחות מדובר והכי נפיץ. שיוך דירות בקומות ובכיוונים שונים, חלוקת שטחים משותפים, חניות, מרפסות, ודייר שחתם באיחור ודורש תנאים שונים. לעיתים מדובר בקרוב משפחה של שניים מהדיירים, ולעיתים בשוכר ותיק. מחלוקת חוזית בין דיירים החתומים על אותו הסכם יכולה להתברר בבוררות, אך יש לבדוק תחילה שהעניין אינו כזה שהדין ייחד לו מסלול סטטוטורי אחר. אין תוקף להסכם בוררות בעניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים.
למה נבנו כללי בוררות מיוחדים
ברירת המחדל של חוק הבוררות אינה מתאימה לפרויקט. לפי התוספת הראשונה, הפסק יינתן בתוך שלושה חודשים מהיום שהבורר החל לדון, והבורר רשאי להאריך בשלושה חודשים נוספים. בפועל מוארכים המועדים שוב ושוב, ובית המשפט מוסמך להאריך גם בדיעבד. גרוע מכך, אותה תוספת קובעת שהבורר אינו קשור בדין המהותי, בדיני הראיות ובסדרי הדין, אלא אם הותנה אחרת. בסכסוך שבו לצד אחד יש עורכי דין קבועים ולצד השני אין ניסיון קודם, זו נקודת פתיחה בעייתית.
כללי הבוררות להתחדשות עירונית של המוסד הישראלי לבוררות עסקית מטפלים בשתי הבעיות יחד. הם מקצרים באופן דרמטי את לוח הזמנים, ובמקביל מחייבים את הבורר לפסוק לפי הדין המהותי ולנמק את פסקו. הקיצור אינו רק ניסוח יפה: כתב ההגנה מוגש בתוך 21 יום, דיון ההוכחות הראשון מתקיים בתוך 21 יום נוספים, וההליך כולו אמור להסתיים בתוך 45 יום.
| פרמטר | ברירת המחדל בחוק | כללי המוסד הכלליים | כללי ההתחדשות העירונית |
|---|---|---|---|
| כתב הגנה | לפי החלטת הבורר | 30 יום | 21 יום |
| דיון הוכחות ראשון | לפי החלטת הבורר | לפי לוח ההליך | בתוך 21 יום |
| סיום ההליך | 3 חודשים ועוד 3 חודשים הארכה | פסק בתוך 30 יום מהסיכומים | בתוך 45 יום |
| כפיפות לדין המהותי | אין, אלא אם הותנה במפורש | לפי התניה | חובה |
| הנמקה | ברירת מחדל בתוספת הראשונה | נדרשת | חובה |
| ערעור | רק אם הוסכם מראש בכתב | רק בהסכמה מפורשת בכתב | רק בהסכמה מפורשת בכתב |
הלוגיקה ברורה: מסלול מזורז שנועד לפרוק פקק, לא לנהל התדיינות ארוכה. מי שמפנה בהסכם לכללים כאלה צריך להבין שהוא בוחר בהכרעה מהירה עם פחות שלבי ביניים, וזו בחירה מודעת ולא תקלה.
סוגיית החוזה האחיד מול הדיירים
ההסכם בין יזם לדיירים הוא בדרך כלל חוזה אחיד: נוסח שהוכן מראש בידי היזם, שמוצע לעשרות משתתפים באותם תנאים, ושהדייר הבודד אינו מנהל עליו משא ומתן אמיתי. משמעות הדבר שהוא נבחן לפי חוק החוזים האחידים, שקובע רשימה של חזקות קיפוח.
אחת מחזקות הקיפוח שבסעיף 4 לחוק נוגעת ישירות לענייננו: תנאי המחייב מסירת סכסוך לבוררות כאשר לספק יש יתרון בקביעת זהות הבורר או מקום הבוררות. הניסוח הזה חשוב, ורצוי לקרוא אותו לאט. החוק אינו אומר שתניית בוררות היא מקפחת. ההלכה המעשית היא שתניית בוררות אינה מקפחת כשלעצמה, והחזקה קמה רק כשיש לספק יתרון בעיצוב הפורום.
מכאן נגזרת עצה פשוטה לשני הצדדים. יזם שקובע בהסכם שהבורר יהיה עורך דין פלוני, שהוא מכיר ושייבחר על ידו, יוצר בעצמו את הבעיה. יזם שמפנה למוסד בוררות ניטרלי, שממנה את הבורר לפי כלליו ובלי מעורבות היזם, מנטרל את עיקר הטענה. אותו כלל חל על מקום הבוררות ועל שפת ההליך.
איך טענת הקיפוח עולה בפועל
נקודה מעשית שרבים מפספסים: בית הדין לחוזים אחידים סגור בפני הלקוח הפרטי. הפנייה אליו שמורה לגורמים ציבוריים, ובהם היועץ המשפטי לממשלה, המועצה הישראלית לצרכנות, רשות ההסתדרות לצרכנות ובנק ישראל. הדייר עצמו אינו יכול לפתוח שם הליך.
מה שהדייר כן יכול לעשות הוא להעלות את הקיפוח כטענת הגנה בהליך רגיל. למשל, כשהיזם מבקש לעכב תביעה שהוגשה לבית המשפט בשל תניית הבוררות, או בשלב מאוחר יותר בבקשה לביטול פסק. הרחבה במאמר על תניית בוררות בחוזה אחיד.
מה בודקים בתניה לפני שחותמים
- מי ממנה את הבורר. גורם ניטרלי או מוסד, ולא היזם ולא בורר הנקוב בשמו.
- כפיפות לדין המהותי הישראלי. בלעדיה הבורר פוסק לפי מיטב שפיטתו.
- חובת הנמקה. בלי הנמקה אין דרך לבדוק את הפסק ואין בסיס לערעור.
- לוח זמנים. הפניה לכללים ייעודיים עדיפה על שתיקה שמפעילה את ברירת המחדל.
- עלויות. מי נושא בשכר הבורר ובדמי פתיחת התיק, ומה קורה כשדייר בודד אינו יכול לשאת בהם.
- סעד דחוף. שמירה מפורשת של הזכות לפנות לבית המשפט לעיקול, לערובה או לצו מניעה. הבורר אינו פועל במעמד צד אחד ואינו מחייב בנק או רשם ישירות, כמפורט במאמר על סעדים זמניים בבוררות.
- היקף הסכסוך. ניסוח רחב שמכסה פרשנות, הפרה, ביטול ובטלות, וגם מחלוקות בין הדיירים לבין עצמם אם זו הכוונה.
שני תרחישים מהשטח
בבניין בן ארבע קומות שנכנס לפרויקט תמ"א 38, שלוש משפחות גילו במפרט שהדירה החדשה שלהן קטנה בכמה מטרים מזו שהוצגה במצגת המכירה. ההסכם כלל תניית בוררות המפנה לעורך דין שהיזם עבד איתו בשני פרויקטים קודמים. הדיירים סירבו להתייצב, טענו לקיפוח, והמחלוקת עברה לבית המשפט. חצי שנה חלפה בלי שנדונה שאלת המטרים עצמה. אילו התניה הייתה מפנה למוסד ניטרלי, המחלוקת הייתה מוכרעת בתוך שבועות.
בפרויקט פינוי-בינוי אחר, היזם והקבלן המבצע נחלקו על אחריות לאיחור של חמישה חודשים, בעוד הדיירים המשיכו לקבל דמי שכירות ולדרוש פיצוי. שני ההסכמים כללו תניות בוררות, אך לא אותה תניה ולא אותו מנגנון מינוי. התוצאה הייתה שני הליכים נפרדים על אותו איחור. תניות מתואמות שמאפשרות איחוד היו חוסכות הליך שלם.
מה שהבוררות לא תפתור
יש קו שאי אפשר לחצות. עניינים מנהליים הכרוכים בהפעלת שיקול דעת שלטוני אינם ניתנים למסירה לבוררות. החלטת ועדה מקומית, תנאי בהיתר או סירוב לאשר תוספת זכויות נבחנים במסלול המנהלי, גם אם ההשלכה הכספית שלהם נופלת על היזם ועל הדיירים. הבוררות מטפלת ביחסים החוזיים בין המשתתפים בפרויקט, ולא ביחסים שבינם לבין הרשות. הרחבה במאמר על סכסוכים שאינם בני-בוררות.
מגבלה שנייה נוגעת לריבוי הצדדים. בפרויקט התחדשות עירונית יש עשרות חוזים ולא אחד, ולא כל החתומים כפופים לאותה תניה. כשמוגשת תביעה לבית המשפט ומצורף אליה נתבע שאינו כבול להסכם הבוררות, בית המשפט בוחן אם הצירוף אותנטי ואם פיצול הדיון עלול להוליד הכרעות סותרות, ורשאי שלא לעכב את ההליך. הדרך למנוע זאת היא ניסוח אחיד ומתואם של כל התניות בפרויקט. ראו בוררות מרובת צדדים.
מה לעשות עכשיו
- אם אתם דיירים לפני חתימה, בדקו את תניית הבוררות מול שבע הנקודות שברשימה, והתעקשו על מנגנון מינוי ניטרלי.
- אם אתם יזמים, החליפו כל נקיבה בשם בורר בהפניה למוסד. זה עולה פחות מהתדיינות על תוקף התניה.
- ודאו שהתניות בהסכם הדיירים, בהסכם הקבלן ובהסכמי היועצים מדברות באותה שפה ומאפשרות איחוד הליכים.
- אם הפרויקט כבר תקוע, בררו קודם אם המחלוקת חוזית או מנהלית. התשובה קובעת את הפורום.
- בסכסוך דחוף, אל תמתינו לפסק. בקשה לסעד זמני בבית המשפט מתנהלת במקביל לבוררות ואינה מעכבת אותה.
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי ואינו יוצר יחסי עורך דין ולקוח. כל פרויקט התחדשות עירונית נשען על מערך הסכמים ייחודי, ובחינת תניית הבוררות מחייבת קריאה של המסמכים עצמם. משרד דוניץ ושות' עוסק במקרקעין, בהתחדשות עירונית ובבוררות עסקית.
עו״ד דוניץ מסביר, בווידאו
שאלות ותשובות
למה בכלל צריך בוררות בפרויקט התחדשות עירונית
מהם המועדים בכללי הבוררות הייעודיים להתחדשות עירונית
תניית בוררות בהסכם מול דיירים היא תניה מקפחת
דייר יחיד יכול לפנות לבית הדין לחוזים אחידים
מה עושים כשהמחלוקת היא בין הדיירים לבין עצמם
האם הבורר יכול להכריע במחלוקת מול הוועדה המקומית
מה קורה אם הפרויקט נתקע כי היזם לא עומד בלוח הזמנים
כדאי לדייר לחתום על הסכם שיש בו תניית בוררות
שוקלים בוררות או שכבר נמצאים בתוכה?
עו״ד דב (דובי) דוניץ ומשרד דוניץ ושות׳ עורכי דין מלווים חברות ובעלי עסקים בניסוח תניות בוררות, בניהול הליכי בוררות ובהליכי אישור וביטול של פסקי בוררות.
לפנייה ראשונית