בוררות בעסקאות נדל"ן ומקרקעין: קבוצות רכישה, הסכמי שיתוף ומחלוקות שווי
בוררות במקרקעין מתאימה במיוחד כשהמחלוקת מקצועית: שווי, שטח, ליקויי בנייה, איחור במסירה או פרשנות הסכם שיתוף. היתרון הוא בורר שהוא שמאי או מהנדס, לוח זמנים קצוב והליך שאינו פומבי. המגבלה היא שסעדים הנוגעים לרישום זכויות ולצדדים שלישיים נוטים להישאר בבית המשפט, ושבלי כפיפות לדין והנמקה אין ביקורת על הפסק.
שני שותפים קנו יחד מגרש ברעננה. אחד מימן שבעים אחוז, השני הביא את הקשר ליזם וניהל את הפרויקט. שמונה שנים אחר כך, כשהמגרש כבר שווה פי שלושה, הם מגלים שהסכם השיתוף שנוסח בשלוש עמודים אינו אומר דבר על מה קורה כשאחד מהם רוצה לצאת.
סכסוכי נדל"ן מגיעים כמעט תמיד עם שני מאפיינים: הסכום גדול והזמן קריטי. שילוב זה הוא בדיוק מה שהופך את הבוררות לרלוונטית בענף, ובדיוק מה שהופך תניה מנוסחת רע ליקרה במיוחד.
מה באמת מרוויחים בבוררות במקרקעין
שלושה יתרונות ממשיים ואחד מדומה.
מומחיות המכריע. רוב סכסוכי הנדל"ן אינם מחלוקות משפטיות טהורות אלא מחלוקות מקצועיות שעטופות בטענות משפטיות. כמה שווה זכות בנייה שטרם מומשה, האם סטייה של אחוזים ספורים בשטח הדירה היא הפרה, מה עלות תיקון של איטום כושל. בבית משפט שופט כללי שומע שתי חוות דעת מנוגדות וממנה מומחה שלישי. בבוררות אפשר להתחיל מהמכריע הנכון.
זמן. פרויקט תקוע עולה כסף כל חודש. ברירת המחדל בחוק היא פסק בתוך שלושה חודשים ועוד שלושה בהארכה, ומוסדות ענפיים מפעילים לוחות זמנים קצרים משלהם.
אגרה. בתביעה אזרחית רגילה האגרה היא אחוז יחסי משווי התביעה, ובעסקאות נדל"ן השווי גבוה. בבוררות אין אגרה יחסית כזו כלל, ומשלמים שכר בורר ודמי פתיחה מוסדיים.
היתרון המדומה הוא הסודיות. ההליך אינו פומבי בפועל, אך חוק הבוררות אינו יוצר חיסיון, וכל הליך אישור או ביטול בבית המשפט הוא פומבי. מי שרוצה סודיות אמיתית כותב אותה בתניה.
קבוצות רכישה
קבוצת רכישה היא מכונה לייצור סכסוכים מרובי צדדים: עשרות רוכשים, מארגן, נאמן, קבלן מבצע, מפקח ובנק מלווה. כל אחד קשור בהסכם אחר, ולעיתים קרובות בכל הסכם תניית יישוב סכסוכים שונה.
שלושה סוגי מחלוקות חוזרים. בין החברים לבין עצמם, למשל מי משלם על חריגות תקציב או מי מקבל את הדירה בקומה המבוקשת. בין הקבוצה למארגן, למשל היקף שכר הטרחה, איחורים והתחייבויות שלא קוימו. בין הקבוצה לקבלן, למשל חריגים, איחור במסירה וליקויים.
שתי מלכודות ניסוח שכיחות. הראשונה היא תניה שקיימת רק בהסכם השיתוף בין החברים, כך שהסכסוך המרכזי, מול המארגן או הקבלן, נשאר בבית המשפט וההליכים מתפצלים. השנייה היא היעדר מנגנון שמחייב את כלל החברים לפסק אחד, מצב שמאפשר לחבר בודד לעכב את כולם. את שאלת ריבוי הצדדים והשרשראות פירטנו במאמר על בוררות מרובת צדדים.
נקודה שיש להכיר: בפסיקה בוטל פסק בוררות בפרויקט בנייה בין היתר מפני שהבורר קבע העברת זכויות קניין בחריגה מהסמכות שנמסרה לו, לצד אי-הכרעה בעניין שנמסר לו וניגוד עניינים שלא גולה. הלקח פשוט. הגדירו בשטר הבוררין בדיוק אילו שאלות נמסרות להכרעה, ואל תניחו שבורר יכול לסדר בפסק אחד גם את היחסים הכספיים וגם את מרשם הזכויות.
הסכמי שיתוף במקרקעין
הסכם שיתוף טוב הוא הסכם שצופה את הפרידה. השאלות שמגיעות לבוררות הן זכות שימוש ייחודי, חלוקת הוצאות ותשואות, מנגנון יציאה של שותף, זכות סירוב ראשונה ואופן קביעת המחיר.
המחלוקת האמיתית ברוב התיקים היא מספר אחד: כמה שווה החלק. לכן הכלי היעיל הוא מנגנון משולב, שבו הבורר מכריע בשאלות הפרשנות ובזכויות, ומינוי מומחה לפי פרט יב לתוספת הראשונה מטפל בהערכה. פרט יב מחייב להעביר לצדדים העתק מחוות הדעת ולתת זכות התנגדות וחקירה, ובורר שמדלג על כך מייצר עילת ביטול לפי סעיף 24(4). הרחבנו במאמר על מומחים בבוררות.
הכרעת שמאי אינה בהכרח בוררות
זו טעות שחוזרת בעשרות הסכמים. הצדדים כותבים שהמחיר ייקבע בידי שמאי מוסכם ושקביעתו תהיה סופית, ומניחים שקיבלו מנגנון אכיף. משפטית זה לא בהכרח מה שקיבלו. בורר פועל במסגרת חוק הבוררות: הפסק שלו מהווה מעשה בית דין לפי סעיף 21, ניתן לאשרו בבית משפט וכך הוא הופך לפסק דין לכל דבר למעט ערעור, וניתן לתקוף אותו רק בעילות המצומצמות של סעיף 24. שמאי שממונה כמכריע חוזי נותן קביעה שהיא חלק מהחוזה, ומי שמסרב לכבד אותה עלול לגרור אתכם לתביעה נפרדת שבה תצטרכו להוכיח מחדש.
אם אתם רוצים תוצאה אכיפה, אמרו זאת במפורש: השמאי ממונה כבורר, ההליך כפוף לחוק הבוררות, וכדאי לחתום עמו שטר בוררין שמגדיר את השאלה שנמסרה להכרעה, את המועד ואת חובת ההנמקה. אם אתם דווקא רוצים מנגנון חוזי מהיר בלי המנגנון המשפטי המלא, גם זו בחירה לגיטימית, ובלבד שתיעשה במודע.
מכר, שכירות מסחרית ורכוש משותף
בעסקאות מכר הסכסוכים החוזרים הם איחור במסירה, אי-התאמות ושטח בפועל, מצגים לגבי זכויות בנייה או היתרים, וביטול העסקה ותוצאותיו. אלה סכסוכים חוזיים מובהקים, והם מתאימים לבוררות בתנאי שהתניה כפפה את הבורר לדין המהותי.
בשכירות מסחרית המחלוקות מגיעות בעיקר ממנגנונים: עדכון דמי שכירות לתקופת אופציה, חישוב דמי ניהול, חלוקת האחריות לתיקונים ומבנים, וסיום מוקדם. עדכון דמי שכירות הוא הדוגמה הקלאסית להכרעה שמאית קצרה, וכדאי לקבוע לה בהסכם לוח זמנים משלה ולא לגרור אותה להליך מלא.
בסכסוכי רכוש משותף בין בעלי דירות או מול נציגות הבית יש לבדוק תחילה שאלה מקדמית: האם הדין מייחד את העניין לערכאה מסוימת. סעיף 3 לחוק הבוררות קובע שאין תוקף להסכם בוררות בעניין שאינו יכול לשמש נושא להסכם בין הצדדים, ולכן לא כל מחלוקת בבית משותף ניתנת למסירה לבורר. הכלל המנחה נדון במאמר על סכסוכים שאינם בני-בוררות.
בורר שמאי, בורר מהנדס, או שילוב
הבחירה בין מכריע מקצועי למכריע משפטן היא ההחלטה המעשית החשובה בתיק נדל"ן. שני הצדדים של המטבע ברורים.
מכריע מקצועי מבין את החומר, מקצר את שלב הראיות ואינו זקוק לתרגום. מנגד, הוא לרוב אינו משפטן, ואם התניה שותקת חלה ברירת המחדל של פרט יד לתוספת הראשונה, שלפיה הבורר אינו קשור בדין המהותי, בדיני הראיות ובסדרי הדין. בעסקה של מיליונים זו הפקרה. הסכנה השנייה היא שהבורר המקצועי יגבש ממצא מתוך ניסיונו בלי לחשוף אותו, וכך יימנע מהצדדים לטעון נגדו. זו בדיוק העילה שבסעיף 24(4).
הפתרון המקובל הוא אחד משניים: בורר משפטן שממנה מומחה מקצועי, או בורר מקצועי שהתניה מחייבת אותו במפורש לפסוק לפי הדין המהותי ולנמק. שיקולי הבחירה מפורטים במאמר על איך בוחרים בורר נכון.
| סוג הסכסוך | מי המכריע המתאים | מה חייב להופיע בתניה | מה נוטה להישאר בבית המשפט |
|---|---|---|---|
| איחור במסירה ואי-התאמות | מהנדס או בורר משפטן עם מומחה | דין מהותי, הנמקה, לוח זמנים | סעד נגד ערב או בנק מלווה |
| מחלוקת שווי בהסכם שיתוף | שמאי מקרקעין | נוסחת הערכה ומועד קובע | סעד שמשליך על רישום ועל צדדים שלישיים |
| קבוצת רכישה מול מארגן | בורר משפטן | תניות תואמות בכל ההסכמים ואיחוד הליכים | סעדים כלפי מי שאינו כבול להסכם |
| עדכון דמי שכירות באופציה | שמאי | מנגנון קצר ונפרד מהליך מלא | פינוי ואכיפה בפועל |
| ליקויי בנייה ברכוש משותף | מהנדס | בדיקה מקדימה של סמכות לפי סעיף 3 | עניין שהדין ייחד לערכאה מסוימת |
| ביטול עסקת מכר | בורר משפטן | הגדרת סכסוך רחבה הכוללת ביטול | עיקול, כינוס וצו דחוף לפי סעיף 16 |
המוסדות הענפיים
בישראל פועלים כמה גופים שמתמחים בדיוק בסוג התיקים הזה, וכל אחד מהם מציע כללים, רשימת בוררים ומנגנון מינוי שחוסך את הריב על זהות המכריע.
| הגוף | מיקוד | מה מייחד אותו |
|---|---|---|
| הפדרציה לבוררות | בנייה ונדל"ן | שווי מקרקעין, מכר ושכירות, רכוש משותף, הסכמי שיתוף, תכנון ובנייה |
| המוסד הישראלי לבוררות עסקית | מסחרי כללי | כללים ייעודיים להתחדשות עירונית שמכוונים לסיום תוך 45 יום, חובת דין מהותי והנמקה, סעיף סודיות מובנה |
| מרכז להסכמות בענף הבנייה | בנייה | מיזם של קרן הבניין והתאחדות בוני הארץ, פאנל של 24 אנשי מקצוע |
| המשכן לבוררות ופתרון סכסוכים | רב-תחומי | סגל של שופטים בדימוס, רואי חשבון ומהנדסים, מנגנון ערעור מובנה ואולמות ניטרליים |
לצד אלה, סכסוכי התחדשות עירונית וסכסוכי קבלנות ראויים לטיפול נפרד, ועסקנו בהם במאמרים על בוררות בהתחדשות עירונית ועל בוררות בענף הבנייה והקבלנות.
מה לעשות עכשיו
- בדקו בכל הסכם נדל"ן פעיל אם תניית הבוררות מחייבת דין מהותי והנמקה. אם לא, אתם חשופים לפרט יד.
- בעסקאות מרובות צדדים ודאו שהתניות בכל שרשרת ההסכמים תואמות, ושיש מנגנון איחוד. תניה בודדת בהסכם אחד מייצרת פיצול.
- הגדירו מראש מנגנון הערכה: מי השמאי, לפי איזה מועד קובע, ומה קורה אם הצדדים חלוקים על זהותו.
- אם אתם מבקשים מכריע מקצועי, כתבו זאת כמנגנון מינוי לפי תחום ולא כשם של אדם. אדם עלול לפרוש, להיפסל או לסרב.
- לפני שנכנסים לבוררות, בדקו אם הסעד שאתם רוצים הוא סעד שבורר בכלל יכול לתת ביעילות, או שהוא מחייב פנייה מקבילה לבית המשפט לפי סעיף 16 לחוק.
האמור כאן הוא מידע כללי בלבד. אין בו ייעוץ משפטי, אין בו התייחסות לנסיבות של עסקה או סכסוך מסוים, ואין בו כדי ליצור יחסי עורך דין ולקוח.
משרד דוניץ ושות' ברעננה עוסק במקרקעין ובנדל"ן ומלווה עסקאות וסכסוכים לרבות בהליכי בוררות.
עו״ד דוניץ מסביר, בווידאו
שאלות ותשובות
אפשר להעביר לבוררות סכסוך על זכויות במקרקעין?
מה ההבדל בין בורר שמאי לבין שמאי מכריע?
אני חבר בקבוצת רכישה ורוב החברים החליטו משהו שפוגע בי. הבוררות תעזור?
כמה זמן לוקחת בוררות במקרקעין?
הבורר יכול להורות על פירוק שיתוף במקרקעין?
מה עדיף, בורר עורך דין או בורר מהנדס?
מה קורה אם הבורר המהנדס מסתמך על הידע שלו בלי לומר לנו?
התניה בהסכם המכר אומרת רק שכל סכסוך יידון בבוררות. זה מספיק?
שוקלים בוררות או שכבר נמצאים בתוכה?
עו״ד דב (דובי) דוניץ ומשרד דוניץ ושות׳ עורכי דין מלווים חברות ובעלי עסקים בניסוח תניות בוררות, בניהול הליכי בוררות ובהליכי אישור וביטול של פסקי בוררות.
לפנייה ראשונית